饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(x文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ì)则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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