导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(hu公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表án)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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